Licencja turystyczna, czyli jak wynajmować legalnie mieszkanie w Bułgarii
Kiedy kupowałeś ten apartament, pośrednik pokazał ci widok z balkonu, obliczył potencjalny zwrot z inwestycji i powiedział „wynajem to bułka z masłem”. Nie powiedział ci natomiast, że żeby ten wynajem był legalny, potrzebujesz zaświadczenia z gminy, wpisu do systemu turystycznego, specjalnej rejestracji VAT i co miesiąc odprowadzać drobne od każdej nocy do urzędu w Nesebarze.
A teraz dochodzi coś jeszcze. 20 maja 2026 roku wchodzi w życie unijne rozporządzenie 2024/1028 — i platformy takie jak Booking czy Airbnb będą musiały automatycznie weryfikować numery rejestracyjne obiektów i usuwać te, które ich nie mają. Eksperci szacują, że z bułgarskiego rynku zniknie nawet połowa ofert. Ceny noclegów pójdą w górę o co najmniej 15 procent — podniesione przez tych, którzy zostaną.
Rejestracja w gminie Nesebyr trwa siedem dni roboczych i może być zrealizowana bez Twojego udziału – przez bułgarskiego pełnomocnika.
Oto co zrobić — od pierwszego do ostatniego kroku.
Zanim cokolwiek zrobisz — wyciągnij akt notarialny
Jest jedno słowo w Twoim akcie notarialnym, które albo otwiera drzwi do rozpoczęcia wynajmu, albo zamyka je z głośnym hukiem. Większość polskich właścicieli nigdy go nie sprawdziła. Część dowiaduje się o problemie dopiero przy okienku w urzędzie w Nesebarze — i wtedy zaczyna się lament.
Wyciągnij akt. Znajdź w akcie szczegółowy opis lokalu — to zazwyczaj jeden długi akapit pełen liczb i metrów kwadratowych. Gdzieś w środku tego bloku szukaj zwrotu с предназначение — po nim stoi dokładnie to, co Cię interesuje:
Jeśli stoi tam апартамент albo жилище — jesteś w domu. Jeśli stoi ателие — masz problem. „Ателие” to po bułgarsku atelier, czyli lokal usługowy lub studio artystyczne. Brzmi egzotycznie, ale w bułgarskim budownictwie to bardzo popularna kategoria — szczególnie w kompleksach stawianych w czasach boomu deweloperskiego na Słonecznym Brzegu w latach 2005–2010, kiedy deweloperzy kategoryzowali część lokali inaczej niż mieszkania, żeby ominąć ograniczenia budowlane. Kupiłeś mieszkanie, które prawnie jest pracownią. I takiego lokalu gmina nie zarejestruje jako miejsca noclegowego dla turystów — bo nie wolno jej tego zrobić. Przepisy są tu jednoznaczne: rejestracji podlegają wyłącznie lokale mieszkalne.
Co wtedy? Zmiana przeznaczenia lokalu jest możliwa, ale to osobna procedura — z architektem, z wnioskiem do gminy i z czasem liczonym w miesiącach, nie tygodniach. Jeśli masz „ateliers”, skontaktuj się najpierw z bułgarskim prawnikiem zanim ruszysz gdziekolwiek dalej. To nie jest dramat, ale to nie jest też sprawa na jeden przyjazd do Bułgarii
Jeśli w akcie masz апартамент — nie trać ani minuty więcej na ten akapit i przejdź do czytania o tym, jak wynajmować legalnie apartament w Bułgarii dzięki tzw. licencji turystycznej.
Urząd w Nesebarze — jedna wizyta i masz papier
Cała procedura rejestracji apartamentu dla gości w gminie Nesebyr ma oficjalną nazwę — usługa nr 3122. Urząd, do którego musisz się udać mieści się przy ulicy Еделвайс 10, piętro 5, pokój 59. To ten sam budynek, w którym załatwia się większość spraw urzędowych w Nesebarze. I płaci podatki od nieruchomości. Znasz go dobrze. Drzwi otwarte od 8 do 17, przerwa obiadowa 12–13. Telefon: 0554/29346 lub 29347, mail: kto@nesebar.bg.
Przynosisz ze sobą trzy rzeczy: wypełniony wniosek-deklarację według wzoru gminy, dokument potwierdzający własność lokalu — czyli właśnie ten akt notarialny, który przed chwilą sprawdzałeś — i dowód wpłaty opłaty rejestracyjnej. Ta opłata wynosi 10 euro za każde łóżko w apartamencie. Studio z dwoma łóżkami — 20 euro. Płacisz przelewem na konto gminy w UniCredit Bulbank, IBAN: BG55UNCR76308400000400, BIC: UNCRBGSF, kod płatności: 44 80 07. Możesz to zrobić jeszcze z Polski.
Czas oczekiwania na zaświadczenie – do 7 dni. Zaświadczenie jest bezterminowe — dostajesz je raz i nie musisz go odnawiać.
I tu dobra wiadomość dla tych, którzy nie mają ochoty lecieć do Bułgarii tylko po to, żeby złożyć papier w okienku: całą procedurę możesz przeprowadzić przez pełnomocnika. Wystarczy notarialne pełnomocnictwo wystawione w Polsce — polscy notariusze wystawiają takie dokumenty na co dzień. Pełnomocnik idzie do urzędu zamiast Ciebie, odbiera zaświadczenie i odsyła pocztą albo kurierem.
Numer z tego zaświadczenia to Twój numer rejestracyjny obiektu. Od tej chwili jesteś w Narodowym Rejestrze Turystycznym i możesz legalnie przyjmować gości.
Podstawa prawna: art. 113 ust. 2 Ustawy o turystyce Republiki Bułgarii oraz procedura rejestracyjna nr 3122 gminy Nesebyr — iisda.government.bg
Rejestracja w ESTI i mało fajny obowiązek, którego nie możesz odpuścić
Masz zaświadczenie z gminy. Teraz rejestrujesz się w ESTI — Единната система за туристическа информация, czyli Jednolitym Systemie Informacji Turystycznej. To elektroniczna baza Ministerstwa Turystyki, do której trafiają dane o każdym gościu nocującym legalnie w Bułgarii. Każdy hotel, każdy pensjonat, każdy zarejestrowany apartament — wszyscy raportują tu samo.
Żeby się zarejestrować, piszesz na adres esti.info@nesebar.bg — to punkt kontaktowy dla obiektów z gminy Nesebyr. Dostajesz dostęp do systemu i od tej chwili masz jedno nowe zadanie: przy każdym meldunku, w dniu przyjazdu gościa, wpisujesz dane do systemu. Nie następnego dnia, nie przy wymeldowaniu — w dniu przyjazdu.
Co wpisujesz zależy od tego, skąd przyjeżdża gość. Turyści z Polski, z Niemiec, z całej UE i kilku innych krajów — liczba osób plus data przyjazdu i wyjazdu. Nic więcej. Turyści spoza Unii — na przykład z Ukrainy, z Rosji, ze Stanów — pełne dane z paszportu. Imię, nazwisko, numer dokumentu, data urodzenia, obywatelstwo.
Brzmi jak robota głupiego, a w praktyce to naprawdę dwie minuty przy kawie, jeśli masz to dobrze ogarnięte. Większość firm zarządzających apartamentami robi to za właściciela jako część standardowej usługi. Jeśli zarządzasz sam i nie ma Cię na miejscu — możesz to zrobić zdalnie, bo system działa przez przeglądarkę.
Za nieraportowanie grozi kara do 1000 BGN / 511 EUR dla osoby fizycznej. Za zupełny brak rejestru gości — do 2000 BGN / 1022 EUR. To nie są kwoty, które nikogo nie bolą — szczególnie że kontrole w Słonecznym Brzegu nie należą do miłych doświadczeń.
Źródło: art. 116 i art. 213 Ustawy o turystyce Republiki Bułgarii; Ministerstwo Turystyki — tourism.government.bg
VAT, o którym mało kto wie
Booking.com ma siedzibę w Amsterdamie. Airbnb w Dublinie. To nie jest ciekawostka geograficzna — to powód, dla którego masz dodatkowy obowiązek podatkowy, o którym większość polskich właścicieli apartamentów w Bułgarii nie ma pojęcia.
Mechanizm jest taki: kiedy platforma zagraniczna pobiera od Ciebie prowizję za pośrednictwo — a Booking pobiera zazwyczaj około 15% od każdej rezerwacji — świadczy Ci usługę elektroniczną jako firma spoza Bułgarii. W bułgarskim prawie podatkowym odbiorca takiej usługi, czyli Ty, jest zobowiązany rozliczyć VAT od tej prowizji samodzielnie. To się nazywa mechanizm odwrotnego obciążenia i działa na podstawie art. 97a bułgarskiej ustawy o VAT.
Stawka: 20% od prowizji platformy. Nie od całego przychodu z wynajmu — tylko od prowizji. Jeśli zarobiłeś w sezonie 5 000 euro, a Booking pobrał 750 euro prowizji, Twój VAT wynosi 150 euro. To realne pieniądze, ale nie dramat — pod warunkiem że wiesz o tym z góry i wliczasz w kalkulację.
Rejestracja pod art. 97a jest bezpłatna i możliwa online przez portal NAP — bułgarskiego urzędu skarbowego. Po rejestracji masz obowiązek składania miesięcznych deklaracji VAT, nawet za miesiące poza sezonem gdy przychodu nie ma. I tu pojawia się jedyna sensowna odpowiedź na pytanie „czy naprawdę muszę to robić sam” — nie musisz. Bułgarski księgowy, który obsługuje właścicieli apartamentów, zrobi to za Ciebie. O ile oczywiście uda
Jedna rzecz, która zaskakuje najbardziej: rejestracja z art. 97a nie daje prawa do odliczenia VAT. Czyli VAT od prowizji płacisz, ale nie możesz go sobie odliczyć od zakupu mebli, sprzętu AGD ani żadnych innych wydatków na apartament. Taki jest przepis i nie ma od niego wyjątku.
Źródło: Narodowa Agencja Przychodów Republiki Bułgarii, art. 97a Ustawy o VAT — nra.bg
Podatek od dochodu z tytułu najmu — jedna stała kwota, niezależnie od tego ile zarobiłeś
Tu bułgarskie prawo podatkowe robi Ci przysługę, której pewnie się nie spodziewałeś.
W Polsce przychód z wynajmu oznacza procent od każdej zarobionej złotówki — im lepszy sezon, tym większy podatek. W Bułgarii, jeśli rejestrujesz apartament dla gości i spełniasz kilka warunków, płacisz zamiast tego podatek patentowy (патентен данък) — jedną stałą kwotę rocznie, ustaloną przez gminę. Niezależnie od tego czy sierpień był wyśmienity czy deszczowy.
Warunki są trzy: Twój roczny obrót nie przekracza 100 000 BGN / 51 129 EUR, nie jesteś zarejestrowany jako płatnik VAT w pełnym trybie i obiekt ma mniej niż 20 pokoi. Przy typowym apartamencie na Słonecznym Brzegu wszystkie trzy warunki są spełnione automatycznie.
Ile konkretnie wynosi podatek od dochodu z tytułu najmu? Dla miejsc noclegowych zarejestrowanych bez gwiazdek — a właśnie tak rejestruje się większość prywatnych apartamentów — gmina ustala kwotę w przedziale 25–250 BGN rocznie / 13–128 EUR. Dokładną stawkę dla swojego obiektu sprawdzasz na stronie gminy Nesebyr lub pytasz bezpośrednio w urzędzie przy składaniu wniosku rejestracyjnego. To nie jest kwota, która powala na kolana.
W obecnym sezonie – 2026 – w gminie Nesebar kwota ta wynosi 51.13 euro od każdej nieruchomości.
Deklarację składasz do 31 stycznia każdego roku — lub przed startem działalności, jeśli zaczynasz w trakcie roku. Nie do NAP, nie do urzędu skarbowego — do gminy, na której terenie leży apartament. Czyli do Nesebaru. Płacisz na konto gminy, możliwe w czterech ratach kwartalnych.
Jedna rzecz, o której warto wiedzieć: nawet przy podatku od dochodu z tytułu najmu musisz złożyć roczną deklarację do NAP — w terminie od 1 marca do 30 czerwca za poprzedni rok. Nie dopłacasz tam żadnego podatku, ale wypełniasz załącznik nr 7 i robisz tzw. roczne wyrównanie składek ubezpieczeniowych. Brzmi biurokratycznie, bo jest biurokratycznie — ale Bułgarzy uwielbiają papierki i co im zrobisz?
Źródło: Narodowa Agencja Przychodów Republiki Bułgarii, podatek patentowy przy krótkoterminowym wynajmie przez platformy online — nra.bg
Podatek turystyczny od gościa za noc — skąd się biorą i gdzie idą pieniądze
To jedyny punkt na całej tej liście, który nie uszczupla Twojej kieszeni. Podatek turystyczny płaci gość — Ty tylko go zbierasz i raz w miesiącu oddajesz gminie.
Mechanizm jest prosty. Przy każdym meldunku pobierasz od gości dodatkową opłatę i wpisujesz ją albo w cenę noclegu, albo pokazujesz osobno na potwierdzeniu rezerwacji. W gminie Nesebyr, czyli dla Słonecznego Brzegu, stawka obowiązująca od 1 stycznia 2025 roku wynosi 0,65 BGN / 0,33 EUR od osoby za noc — dla apartamentów zarejestrowanych bez gwiazdek oraz obiektów kategorii 1, 2 i 3 gwiazdki. Poprzednia stawka wynosiła 0,45 BGN — rada miejska Nesebyru podniosła ją uchwałą we wrześniu 2024 roku.
Żeby to oswoić z prawdziwymi liczbami: dwoje gości przez tydzień to 0,65 × 2 × 7 = 9,10 BGN / 4,65 EUR. Tyle zbierzesz od typowej rezerwacji tygodniowej. Nie jest to kwota, która zmienia decyzję turysty o wyborze apartamentu.
Do 15. dnia każdego miesiąca przelewasz na konto gminy sumę za poprzedni miesiąc. Czyli za sierpień płacisz do 15 września, za lipiec do 15 sierpnia. Do 30 stycznia każdego roku składasz dodatkowo roczną deklarację za rok poprzedni. Tu znowu wchodzi do gry bułgarska biurokracja, która dla wielu wynajmujących jest sporym problemem.
Jedna uwaga praktyczna: ESTI, o którym pisałem wcześniej, automatycznie liczy noclegi i przekazuje dane do gminy. Gmina na tej podstawie oblicza ile powinieneś wpłacić. Nie musisz tego liczyć sam — system robi to za Ciebie.
Źródło: uchwała Rady Miejskiej Nesebyr z września 2024 r., potwierdzona przez Bułgarską Agencję Telegraficzną (BTA) i BNR Burgas; ogólne zasady podatku turystycznego — egov.bg oraz minfin.bg
Mieszkasz w Polsce, apartament na wynajem jest w Bułgarii — kto to wszystko ogarnia?
To pytanie, które siedzi w głowie od początku tego artykułu. Masz apartament w Słonecznym Brzegu, mieszkasz w Katowicach albo w Gdańsku, do Bułgarii latasz raz w roku — i właśnie przeczytałeś, że przy każdym meldunku trzeba wpisać gościa do systemu, co miesiąc przelać podatek turystyczny, a przy okazji ktoś musi odebrać klucze, sprawdzić czy klimatyzacja działa i zadzwonić do hydraulika gdy coś kapie. Jak to wszystko ogarnąć z odległości 1500 kilometrów?
Są trzy drogi. Każda ma swoją cenę i swój poziom spokoju ducha.
Firma zarządzająca apartamentami na wynajem to opcja dla tych, którzy chcą inkasować przelewy i nie myśleć o reszcie. Firma robi wszystko: wystawia ogłoszenie, obsługuje rezerwacje, melduje gości w ESTI, odbiera klucze, sprząta między pobytami, pilnuje drobnych napraw i odprowadza podatek turystyczny do gminy. Koszt to zazwyczaj 8–15% przychodu z wynajmu. Przy dobrym sezonie to realna kwota — ale przy dobrym sezonie masz też z czego płacić. Na Słonecznym Brzegu działa kilka takich firm, część z nich prowadzona przez Polaków lub obsługuje polskich właścicieli po polsku. Warto zapytać na lokalnych grupach właścicieli zanim podpiszesz umowę z pierwszą lepszą.
[INFORMACJA PRAKTYCZNA]: Często dostajemy zapytania o polecaną firmę od zarządzania apartamentem. Z czystym sercem niestety nie możemy polecić żadnej – każda ma swoje za uszami. Choć znamy wszystkie, z właścicielami niektórych regularnie spożywamy rakiję, to mimo to nie możemy dać rekomendacji od strony zawodowej. Jest jedna firma, którą moglibyśmy polecić w ciemno każdemu, ale nie ma to sensu – od dwóch lat nie przyjmuje nowych zleceń, a kolejka chętnych w rezerwie jest długa. Tak to jest, gdy pracuje się uczciwie i posiada się renomę. Pozdrowienia dla właścicielki:)
Zaufany człowiek na miejscu — sąsiad z tego samego kompleksu, znajomy mieszkający w Burgas, ktoś polecony przez innych właścicieli. To rozwiązanie tańsze, ale bardziej kruche. Działa dopóki działa — czyli dopóki ta osoba jest dostępna, zdrowa i zmotywowana. Przy tej opcji wszystkie obowiązki formalne — ESTI, podatki, deklaracje — nadal są Twoje. Człowiek na miejscu ogarnia logistykę, nie księgowość.
Zdalne zarządzanie to trzecia droga, coraz popularniejsza szczególnie wśród młodszych właścicieli. Zamek szyfrowany z kodem zmienianym przy każdej rezerwacji eliminuje problem wydawania kluczy. Booking.com i Airbnb obsługuje się z laptopa. ESTI działa przez przeglądarkę. Sprzątanie zlecasz lokalnej ekipie, którą opłacasz przelewem. W praktyce jedyną rzeczą, której nie ogarniasz zdalnie, jest nagła awaria — i tu warto mieć w telefonie kontakt do jednej zaufanej osoby na miejscu, niekoniecznie do pełnej obsługi, ale do interwencji gdy coś się posypie w środku nocy.
Który model jest najlepszy? Zależy od tego ile masz czasu, ile chcesz zarabiać netto i jak bardzo lubisz kontrolować każdy szczegół. Wielu doświadczonych właścicieli zaczyna od firmy zarządzającej — żeby zrozumieć jak to działa — a po dwóch, trzech sezonach przechodzi na model hybrydowy: zdalne zarządzanie plus człowiek do interwencji. Rzadko jest odwrotnie.
Ile to razem wychodzi — wszystko w jednym miejscu
| Co | Kiedy | Ile |
|---|---|---|
| Rejestracja w gminie Nesebyr | jednorazowo | 20 BGN / 10,22 EUR za każde łóżko |
| Roczna stała opłata zamiast podatku od dochodu | do 31 stycznia każdego roku | 25–250 BGN / 13–128 EUR |
| VAT od prowizji platformy (art. 97a) | miesięcznie | 20% prowizji Booking/Airbnb |
| Podatek turystyczny | do 15. następnego miesiąca | 0,65 BGN / 0,33 EUR od osoby za noc — pobierasz od gościa |
| Bułgarski księgowy (jeśli potrzebujesz) | miesięcznie | porównywalne z polskimi stawkami |
Zostań na rynku po maju 2026 — albo znikaj razem z połową konkurencji
Wróćmy do tego, od czego zaczęliśmy.
20 maja 2026 roku wchodzi w życie unijne rozporządzenie 2024/1028. Od tej daty Booking.com i Airbnb mają obowiązek automatycznie weryfikować numery rejestracyjne obiektów i usuwać te, które ich nie mają albo mają nieprawidłowe. To nie jest groźba ze strony urzędników — to mechanizm, który działa bez udziału człowieka. Oprogramowanie sprawdza numer, numer nie pasuje do rejestru, ogłoszenie znika.
Bułgarska Asocjacja Turystycznych Nieruchomości i Innowacji szacuje, że nawet połowa aktualnych ogłoszeń w Bułgarii nie przetrwa tej weryfikacji. Ceny noclegów wzrosną — eksperci mówią o minimum 15% — bo przy mniejszej podaży popyt pozostaje ten sam. Właściciele, którzy są zarejestrowani, zostają na rynku i korzystają na tym podwójnie: mniej konkurencji, wyższe ceny.
Rejestracja w gminie Nesebyr trwa siedem dni roboczych. Kosztuje 10 euro za łóżko. Można to zrobić przez pełnomocnika, nie ruszając się z domu.
Co musisz mieć zanim wystawisz ogłoszenie o apartamencie na wynajem
- Zaświadczenie rejestracyjne z gminy Nesebyr (numer rejestracyjny obiektu)
- Aktywne konto w systemie ESTI
- Rejestracja VAT z art. 97a w NAP
- Złożona deklaracja o rocznej stałej opłacie zamiast podatku od dochodu (do 31 stycznia lub przed startem działalności)
I to wszystko. Cztery dokumenty, sześć kroków, jedna tabela. Połowa właścicieli apartamentów na Słonecznym Brzegu tego nie ma. Od dziś Ty wiesz dlaczego warto to zmienić — i jak to zrobić.
Kompleksowa pomoc specjalisty w uzyskaniu licencji turystycznej
Mam świadomość, że załatwienie licencji turystycznej, ze względu na bułgarską biurokrację, bariery językowe i „uprzejmość” urzędników nie jest łatwa. Wiele osób, nawet z kilkuletnim stażem, po 3-4 bezowocnych wizytach w urzędzie poddaje się.
Ale jeśli chcesz wynajmować, musisz mieć licencję. Na szczęście z pomocą przychodzą specjaliści, zajmujący się tym zawodowo. Zlecając pomoc w uzyskaniu licencji (nawet z Polski) masz gwarancję, że w ciągu 14 dni Twoje mieszkanie zostanie zarejestrowane i zacznie spełniać wszystkie wymogi narzucone przez UE.
W celu konsultacji w sprawie licencji wypełnij formularz. Skontaktuję Cię z bułgarskim prawnikiem zajmującym się licencjami. Oczywiście mówiącym po polsku.
